Avis officiel du comité Longchamp-Messidor


Dossier 16/40634/2012 Villa Le Puy Fleury 228 et 228 A avenue Winston Churchill

Les arguments qui plaident pour la sauvegarde de la Villa et le refus du Projet de la SA YO

- intérêt paysager dans la partie de l'avenue Churchill proche du Bois de la Cambre : maison trois façades, signalée par un massif d'arbres à l'alignement. C'est un des derniers témoins de l'aménagement originel de l'avenue et un trait d'union visuel et matériel important maillage écologique.

- l'intérêt intrinsèque de la maison : style cottage à l'extérieur impeccablement préservé, menuiseries extérieures très soignées (châssis à petits bois, de modèles variés) jouant un rôle important dans l'écriture architecturale, aménagements et décors raffinés à l'intérieur, plan organisé à l'anglaise autour d'un vaste hall central avec départ de la cage d'escalier principale, matériaux de très belle qualité, menuiseries intérieures et lambris soignés, excellent état de la maison. Arrière maison réalisée dans le même style. Très peu de modifications dans les deux cas, ne portant aucunement atteinte à l'architecture d'origine.

- l'architecte (Missu) a fait l'essentiel de sa carrière à Shanghai et au Katanga. Cette maison, qui date de 1923, et qui représente une interprétation tardive du style cottage, est un exemple typique des réalisations de ce type d'architectes dont l'oeuvre est absolument inconnue en Belgique mais qui ont réalisé des complexes extrêmement importants pour les grandes sociétés belges à l'étranger. Sur le plan de l'histoire de l'architecture, c'est donc aussi un élément intéressant.

La demande de PU ne conserve aucune des caractéristiques de la maison (pas même pour la petite partie conservée et "collée" sur le nouvel immeuble. Il ne reste évidemment rien du plan et de la distribution centrale (seuls 5m de profondeur son conservés). Le projet est burlesque sur le plan architectural. C'est un projet de l'architecte Corbiau : il faut dire que ce projet sera la risée des bruxellois et la honte de la profession. Les arbres à front de rue et quelques-uns des plus grands arbres de la propriété sont abattus - dont le maillage écologique perdu. C'est d'autant plus regrettable à proximité du bois de la Cambre.

Le comité , surtout vu le changement successifs du Cobat , demande à l’urbanisme d’Uccle et autres décideurs , d’être extrêmement vigilants .

Notre avis :

Nous approuvons donc absolument point par point l’avis négatif émise lors de la concertation du 23 septembre 2015 à la commune d’Uccle et ne pouvons donc mieux dire notre totale opposition que ne le dit cet avis .

Nous approuvons totalement les courriers des habitants des immeubles voisins ,
Ces personnes habitent au 226 et 232 et suivent ces demandes successives depuis le début des diverses demandes de promoteurs.. Leur avis est donc absolument documenté.

Nous ne pensons pas que notre ASBL Longchamp Messidor peut trouver des arguments plus pertinents que ceux de l’urbanisme d’Uccle et des voisins directs du Puy Fleury.

Néanmoins voici quelques remarques :
Nous avons deux copies successives du rapport d’incidences , dont la première comporte en marge les annotations des changements entre le rapport d’incidences de la demande 2014 et l’actuelle.
Le moins qu’on puisse dire c’est que c’est un travail peux sérieux qui démontre un total manque de considération pour les services ou personnes à qui ce rapport d’incidences est destiné.
Il est important de noter que ce rapport d’incidences ne mentionnés pas les deux demandes de classement , sous Charles Picqué et sous Rudi Vervoort, ce que je troue dommageable quant à l’appréciation exacte de ce rapport
Surtout que ces demandes de classement sont devenues caduques , et n’ont pas eu d’avis négatifs
Arbres :
Notre comité insiste sur la préservation du Charme , imposant ,se trouvant dans la propriété du 226 , et que la SA YO voudrait abattre en même temps que la villa
Notre comité et les riverains insistent sur la protection et classement du magnolia en façade , qui mérite d’être protégé comme celui se trouvant devant l’Hôtel Les Tourelles , les deux magnolias ayant été plantés à la même époque. Et seul celui des Tourelles est classé arbre remarquable.

Pour reprendre le terme ‘malicieux’ d’un courrier que vous avez reçu d’un voisin , voici
Le projet de la SA YO contient quelques perles qui méritent d’être relevés, nous citons

__Un tableau de lumière en façade __( parlant de la tranchette villa et de leur projet)

__Suite à la concertation du 23/9/16 , souhaite modifier son projet ;procéder à une TRANSFORMATION et EXTENTION de la maison existante

__Là il faudrait nous expliquer en quoi abattre 90 % de la villa serait une ‘transformation’ et une EXTENTION ???

__Plus loin , l’élément principal dans la conception du projet est le PRESERVATION de la maison existante
__(d’où ils passent cela sous )‘’nous proposons donc la mise en valeur de la maison !!!! et suit le : « « « un tableau de lumière « « « !!
En page 15 de leur projet on voit un arbre qui semble être le magnolia , mais je ne pense pas que le magnolia survivra à une éventuelle démolition , construction.
Quant aux replantations proposées dans le projet , est-il tenus compte des 1m50 de terre sur le toit des garages prévus ? dans le rapport d’incidences ils proposent 90 cm .

Notre comité demande donc d’être entendu lors de la concertation du 27 avril 2016 , en tenant compte des personnes qui donnent mandat à sa présidente , Anita Nys , de s’exprimer en leur nom.
Pour l’ASBL Longchamp Messidor

Anita Nys
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Deux documents joints :

Extrait de la modification du cobat prévue
Copie avis négatif émis par l’urbanisme d’Uccle en septembre 2015

La concertation vidée de son sens ?
La concertation est impactée par le projet de réforme ; si la durée des enquêtes publiques est prolongée pour atteindre minimum 30 jours (conformément à la législation européenne), d’autres modifications entrainent au contraire des reculs : la concertation sur le cahier des charges des études d’incidences disparait, l’avis conforme de la CRMS est supprimé, les communes doivent rendre leurs avis avant la réunion de la commission de concertation…
Le Collège communal devra émettre son avis avant la fin de l’enquête publique : il ne pourra donc pas y tenir compte des avis émis durant celle-ci, ni de ceux exprimés lors de la réunion de la Commission de concertation. Celle-ci serait donc vidée de son sens, accroissant du même coup le sentiment de jeu de rôle déjà souvent vécu par le public.
René Schoonbrodt, ancien Président de l’ARAU et d’Inter-Environnement Bruxelles
Pour rappel et pour confirmation de l’accord total de votre avis négatif par l’asbl Longchamp Messidor voici le texte que nous approuvons

Commune d’Uccle – Service de l’Urbanisme
Commission de Concertation
Séance du 23/09/2015
Objet n° 19
Dossier 16-40634-2012- Enquête n° 054/13
Demandeur : Monsieur Robert Fischer YO S.A.
Situation : Avenue Winston Churchill de 228 à 228A
Objet : Démolir une maison et reconstruire un immeuble à appartements

AVIS
Considérant qu’en ce qui concerne le repérage administratif et la procédure
Vu la demande de permis d'urbanisme n°16-40634-2012introduite le 06/07/2012 par (la) S.A. YO c/o Monsieur Robert Fischer
et visant Démolir une maison et reconstruire un immeuble à appartements sur le bien sis Avenue Winston Churchill de 228 à 228A;

Vu que le plan régional d'affectation du sol (PRAS)situe la demande en zone d'habitation le long d’un espace structurant couvert par une ZICHEE;

Considérant que les mesures particulières de publiité ont été requises pour les motifs suivants :
o motifs inhérents au plan régional d'affectation du sol :
o application de la prescription générale 0.5. du PRAS (projets de construction ou de lotissement sur une propriété plantée de plus de 3.000 m²)
o application de la prescription générale 0.12. du PRAS (modification (totale ou partielle) de l'utilisation ou de la destination d'un logement ou démolition d'un logement)
o motifs inhérents au CoBAT :
o motifs inhérents à l’application d’une règlementation urbanistique (plan ou règlement d’urbanisme) ou à une demande de dérogation à celui-ci :

demande régie par un plan particulier d'affectationdu sol et/ou un permis de lotir :
o application de l’article 155§2 du CoBAT : demande de dérogations suivantes à un règlement d’urbanisme pour un projet situé dans un PPAS :
o dérogation à l'art.6 du titre I du RRU (toiture - hauteur)
o dérogation à l'art.4 du titre I du RRU (profondeur de la construction)
o Motifs inhérents au caractère mixte de la demande (permis d'urbanisme / permis d'environnement) ou à l’évaluation préalable des incidences qu’elle engendre
o demande soumise à rapport d'incidences(article 143 du CoBAT – Annexe B – rubrique n°) :
o application de l'art. 147 du COBAT: demande soumiseà rapport d'incidence (garages, emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur (parcs de stationnements couverts, salles d'exposition ...) comptant de 25 à200 véhicules automobiles ou remorques)
o Permis d'environnement : 1A ou 1B, application de la prescription générale

Considérant que l’avis de la Commission de concertation est requis pour le motif suivant:
o application de l’article. 207 §1, alinéa 4 du CoBAT : demande portant sur un bien inscrit à l'inventairedu patrimoine immobilier
Vu les résultats de l’enquête publique qui s’est déroulée du 21/03/2013 au 04/04/2013 inclus, et le très grand nombre, la teneur des réclamations, observations, pétitions et l’argumentaire y développé ;

Considérant que les réclamations ont portées sur les aspects suivants:
Concernant la destruction de la villa :
• Tous s’opposent à la disparition de cette villa normande du début du 20èmesiècle, de grande qualité architecturale et esthétique et veulent préserver l’avenue Churchill, riche témoin, par certains bâtiments, d’un bâti historique exceptionnel et par là, préserver le patrimoine architectural de la Commune d'Uccle.
• Elle a été déjà sauvée de la destruction en 1981 et en 2004, et est toujours dans un bon état d’entretien, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.
Le projet :
• Ensoleillement : le projet comporte des débords importants et des terrasses proéminentes qui forment un écran à l’ensoleillement et créent des zones d’ombre sur les terrasses de l’immeuble du n°232
• Vues : le n°232 perdra son intimité sur la terrasse arrière
• Arbres : le projet fera disparaître un grand nombre d’arbres à l’arrière
• Isolation : rien n’est dit sur l’isolation acoustique et thermique du mitoyen
• Un bloc de 25 appartements et autant de parking banalisera les perspectives de cet espace en offrant un front bâti continu.

Considérant que la chronologie de la procédure est la suivante :
06/07/2012dépôt de la demande
06/07/2012 accusé de réception d’un dossier complet
21/03/2013 au 04/04/2013: enquête publique sur la demande telle qu’introduite
23/05/2013:séance publique de la Commission de concertation
23/05/2013 : report d’avis de la Commission de concertation, vu la prise d’acte du Gouvernement sur la demande de classement de la maison en date du 18/04/2013 , en vertu de l’article 194, la procédure de demande de permis d’urbanisme est suspendue jusqu’à décision du Gouvernement, d’entamer ou non la mesure de classement
Vu l’arrêté du Gouvernement entamant la procéduree classement comme monument de la totalité de la Villa « Puy Fleuri le 18/07/2013, notifié le 02/08/2013, entraînant l’application des articles 231 à 237 et 175 4°, du CoBAT : demande portant sur unbienclasséou en cours de classement;

Considérant que la procédure de classement est devenue caduque le 02/08/2015, en l’absence d’une décision du Gouvernement dans le délai de rigueur et que dès lors, la procédure d’instruction de la demande de permis d’urbanisme doit être reprise au stade de l’avis de la Commission de concertation

Vu les avis des services techniques communaux consultés en cours de procédure, à savoir :
o l’avis du Service Vert émis le 11/12/2012 Conditions nécessitant une modification des plans et insérées directement dans la motivation en application de l’article 191 du COBAT:
o Abattage d’arbre(s) : Le grand charme à abattre sesitue sur la propriété avoisinante n° 226. Y-a-t-il une autorisation écrite du propriétaire ? Pour le reste pas d'objections à condition de se limiter aux arbres indiqués sur plan n° 20 (plan d'abattage).
o Replantations : Très beau projet.

1°: respecter les distances légales,
2°: le choix de Fagus sylvatica ne nous semble pas la bonne essence à planter à front de rue ni en bordure de parcelle ou au bord de parkings souterrains vu le développement énorme d'ici quelques dizaines d'années.

o l’avis du Service Technique de la Voirie émis le 13/12/2012 Conditions nécessitant une modification des plans et insérées directement dans la motivation en application de l’article 191:
Bassin d’orages individuel
- La capacité du bassin d'orage doit être portée à 50 litres d’eau par m² de surfaces de toitures et autres surfaces imperméabilisées et drainées vers l'égout ; l'orifice d'ajutage du bassin d'orage (Ø 150mm selon le plan du sous-sol) doit être réduit et dimensionné pour permettre un débit de fuite égal à maximum 10% du débit entrant en tenant compte des pluies décennales de 20 minutes.
- Afin d'éviter l'imperméabilisation d'une portion supplémentaire de sol, la citerne à récupération et le bassin d'orages devraient dans la mesure dupossible être inclus dans la zone bâtie.
- Le plan sera complété d'une note de calcul détaillant les surfaces imperméabilisées ventilées par nature, le traitement réservé aux eaux de chaque surface imperméable (rejet à l'égout,
infiltration, rejet en surface), le débit total entrant dans le bassin d'orage, le débit sortant, les caractéristiques du bassin d'orage (diamètres entrant, de fuite et de trop-plein, capacité de tampon en m³, implantation) et l'endroit du raccordement ou du rejet.
- La note doit être soumise à l'approbation de Vivaqua avant la mise en œuvre du permis.
Vu les avis rendus par l’instance les instances consultées en cours de procédure, à savoir :
o l’avis de la CRMS émis le 28/05/2013, et portant sur la demande de maintien de la maison existante, en tant que derniers témoins des maisons de maîtres de cette avenue de prestige ;
o l’étude historique sur le bien, établie par les architectes S Wautier et JL Vanden Eynde, à la demande de la SA CIEL ;
Vu l’avis du SIAMU émis le et joint à la demande:

Considérant qu’en ce qui concerne l’historique des demandes de permis d'urbanisme à cette adresse :
La maison fait l’objet de la présente demande de permis d'urbanisme n°16-40634-2012, (démolition et reconstruction d’un immeuble de mitoyenneté à mitoyenneté) dont l’instruction a été suspendue après l’enquête publique et avant la séance publique de la Commission de concertation , en raison de la proposition de classement émanant de la CRMS.
• A l’origine, la maison a fait l’objet des permis d'urbanisme n°510 (délivré le 13.08.1923 et autorisant la construction de la maison proprement dite), n°890 (délivré le 13.03.1924 et autorisant d’un garage avec habitation en fond de parcelle) et n°1011 (délivré le 13.05.1924)
• Elle a ensuite fait l’objet de transformations :
• permis d'urbanisme n° 21826 délivré le 14.04.1961-extension à l’arrière, rez-de-chaussée et 1erétage, en mitoyenneté de gauche
• permis d'urbanisme n°29.237 délivré le 27.02.1984 – agrandissement de la maison arrière, affectation de la maison principale en bureau, parking de 15 emplacements en intérieur de l’îlot)
• le bien a ensuite fait l’objet d’une première demande de démolition (dossier n°16-36157-2003
– refus du permis d'urbanisme tant par le Collège des Bourgmestre et Echevins que par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale au terme d’une procédure de recours administratif)
• la conciergerie, déjà agrandie par la mise en œuvre du permis d'urbanisme n°16-29.237-1983 a récemment fait l’objet d’un autre permis d'urbanisme pour transformation (16-39928-2011) ;

Considérant que les caractéristiques des lieux et la situation existante font apparaître ce qui suit :
o Le quartier dans lequel se situe la demande est carctérisé par un habitat en ordre ouvert et semi-ouvert, traversé par l’axe structurant de l’Avenue Winston Churchill, voirie emblématique des larges avenues principales de la ville au débutdu siècle dernier et comprenant à la fois de belles maisons de maître isolées, jumelées ou groupées, et de nombreux immeubles plus récents, en ordre continu et de gabarits plus importants ;
o Dans ce tronçon de la rive Nord de l’avenue, entrela rue Dodonée et le Rond – Point Churchill, où s’implante la demande, la typologie du bâti secaractérise par un font bâti continu d’immeubles de logement et de grand gabarit, qui comprend une seule respiration que représente la parcelle de la demande et l’occupation de celle-ci :
o Orientée Nord côté jardin et Sud côté avenue, le terrain présente une largeur de 23,68mètres à l’alignement et une très grande profondeur ;
o La maison, de type trois façades, existante à l’avant de la parcelle est affectée en bureaux et s’implante avec léger recul par rapport à la voirie etprésente un pignon en mitoyenneté gauche de la parcelle ;
o cette villa « Puy Fleuri » du début du 20ème siècle (permis n°16-510-1923), présente des qualités architecturales et esthétique typiques du style « cottage » ou « écclectiquue pittoresque », et fait partie des derniers vestigesdes nombreuses maisons de maître de l’avenue Churchill, riche témoin d’un bâti historique du patrimoine architectural de la Commune d'Uccle.
o Les dernières visites ont montré un très bon état de conservation de l’immeuble, autant intérieur qu’extérieur ;
o La maison comprend un jardin très arboré :

- vu son implantation entre deux mitoyens de très grands gabarits, soit+6+étage en recul, elle comprend de grands hêtres le long du mitoyen droit et cachant celui-ci ;
- L’aménagement paysager de l’arrière de la maison est celui d’un parc, traversé en limite latérale droite par un chemin d’accès vers la maison de fond de parcelle et d’un parking paysager à l’usage des bureaux;
o La maison unifamiliale du fond de parcelle, adossée aux jardins des propriétés de l’avenue Bel-Air, a fait l’objet d’une rénovation afin de ladoter du confort et espaces contemporains, objet du permis n°16-39928-2011,
o L’immeuble voisin de gauche n°230 présente un grand gabarit de R+6+étage en recul et une profondeur de bâtisse beaucoup plus importante que celle de la maison existante de la demande, laissant apparaître une grande partie de son pignon peu esthétique;
o L’immeuble de droite de la demande présente un gabarit de R+6+étage en recul, ce qui laisse également apparaître la partie supérieure et peu esthétique du pignon, au-dessus des couronnes des arbres ;
o L’immeuble suivant à droite présente un gabarit deR+7+étage en recul,;
o L’intérieur de l’îlot comprend de très beaux arbres

Considérant que la demande telle qu’introduite:
o Démolit la villa « Puy fleuri » trois façades existante à usage de bureaux, construite entre les immeubles voisins et conserve l’aménagement du fond de parcelle ainsi que la maison rénovée récemment ;
o Vise :
la construction d’un immeuble à appartements de gands gabarit, fermant l’ouverture du bâti existant de mitoyen à mitoyen, à l’instar des immeubles voisins ;
o l’abattage des arbres existants dans cette zone etle maintien du parc avec ses plantations en intérieur d’îlot ;
o le maintien de la maison en fond de parcelle et son accès via une ouverture sous forme d’arcade dans le nouvel immeuble ;
o Le nouvel immeuble mitoyen:

o est implanté à l’alignement des autres immeubles de l’avenue, avec zone de recul plantée par rapport à l’avenue ;
o présente un gabarit de R+6+étage en recul, présente des hauteurs de façade similaires mais plus importantes que celles des deux immeublesvoisins ;
o ajoute à ce gabarit la création d’un volume supplémentaire au milieu de la toiture au 8èmeétage, objet également d’une dérogation au RRU, titre I article 6;
o présente un profil mitoyen plus important que l’immeuble le plus haut ;
o présente une profondeur de bâtisse plus importanteen implantation et au centre de la parcelle jusqu’au 6ièmeétage (cette profondeur étant l’objet de la dérogation à la profondeur de bâtisse du RRU titre I article 4);
o opte pour un parti architectural contemporain aux grandes baies vitrées et profondes terrasses en porte-à-faux, qui crée une ouverture sur deux niveaux vers l’intérieur de l’îlot, comprenant l’entrée piétonne vitrée, l’entrée vers le garage et l’accès vers l’arrière de la parcelle ;

Considérant que la demande telle qu’introduite suscite les considérations générales suivantes :
o Vu le nombre de réclamations introduites en cours de procédure en vue du maintien de la villa existante ;
o Malgré l’absence de décision quant au classement définitif du bien, la valeur patrimoniale de la maison et les particularités deslieux justifient cependant son maintien et notamment:
o Son importance comme témoin historique des maisonsde maîtres de l’avenue « Longchamp » ;
o Sa présence architecturale le long de cette avenuede prestige couverte par une ZICHEE ;
o La volonté urbanistique du PRAS qui a créé une ZICHEE sur cette avenue en vue d’en protéger les éléments historiques qui font partie de son prestige ;
o La rupture dans le front bâti existant, qui se marque également très fort par le couvert végétal qui s’est développé sur cette parcelle et qui crée une belle respiration dans le tissu bâti continu des grands immeubles;
o Le fait que les deux grands murs mitoyens qui bordent la façade pourraient faire l’objet d’une isolation pour les logements mitoyens, avec une finition esthétique et même l’objet de projet d’architecture ou artistique et/ou verdurisée ;
o les possibilités de transformation, notamment versl’arrièrd du bâtiment, permettraient de conserver les caractéristiques urbanistiques remarquables ;

Considérant que la demande telle qu’introduite suscite les considérations particulières suivantes :
o en matière de programme :
o La démolition de la maison existante ne peut s’envisager au vu de son caractère patrimonial, parmi les derniers témoins des maisonsde maître de l’avenue « Longchamp » et dont seulement quelques maisons rappellent ce passé fastueux ;
o Anciennement et du temps de l’avenue « Longchamp », l’avenue Churchill présentait un habitat en ordre ouvert et semi-ouvert, formé essentiellement d’hôtels de maître remarquables et implantés dans la verdure, ce qui participait fortement à la valeur verdurisée de l’espace public et à l’intégration decette avenue dans le « park system » appliqué au début du XXiéme siècle par Victor Besme, aux grandes avenues arborées du Sud de Bruxelles, à proximité de la Forêt de Soignes, formant ainsi un maillage de grands axes verdurisés;
o Aujourd’hui, les immeubles de logements à grands gabarits sont implantés en ordre continu dans l’avenue Churchill et seuls, les quelques vestiges prestigieux de ce passé glorieux forment des respirations dans le tissu bâti et permettent des vues vers les intérieurs d’îlot et leur frondaisons, ce qu’il s’indique de protéger ;
o La demande s’implante sur une de ces seules parcelles permettant une rupture de ce bâti en ordre continu et assurant le caractère vertde cette avenue de prestige, ce qu’il s’indique de conserver ;
o Le grand pignon mitoyen de droite n°232 devient, au fil des années moins visibles depuis l’espace public en raison des grands arbres qui sont implantés le long de cette mitoyenneté ;
o Les deux pignons pourraient faire l’objet d’une isolation nécessaire pour les logements, ainsi que d’une œuvre artistique de type façade verte, de fontaine ou tout autre approche de cet type, en vue d’enrichir les caractéristiques patrimoniales de la parcelle ;
o Le grand immeuble de 25 logements projetés sur cette parcelle, permet d’intégrer les parkings et d’améliorer l’intérieur de l’îlot, mais:
o présente trop de dérogations au RRU en profondeur et en hauteur ;
o crée une dérogation à la profondeur de bâtisse trop importante au vu du nombre de niveau sur lequel elle est conservée (jusqu’au 6ièmeétage) ;
o ne respecte pas le profil de l’immeuble le plus haut et les reculs des volumes en toiture, à l’instar des immeubles voisins ;
o crée un impact trop important du volume bâti au vude la profondeur de ses balcons, dont ceux implantés aux abords des limites mitoyennes ne respectent pas le code civil en matière de vue ;
o n’offre pas une rupture du bâti à l’échelle du projet vers l’intérieur de l’îlot;
o fait disparaître les beaux arbres qui forment une des seules respirations dans ce grand front bâti très dense de « type bord de mer »;
o n’est pas respectueux de la villa existante et du passé prestigieux de cette avenue et en conséquence de la volonté du PRAS et de la ZICHEE qui couvre le bien ;
o n’assure pas la respiration du bâti de cette avenue prestigieuse ;

Considérant également que, vu l’historique du dossier, et notamment le fait que la villa a pu être affectée exceptionnellement en bureau en vue de sonmaintien (permis n°29237, délivré le 27/02/1984), il n’y a pas de raison de changer d’optique actuellement ;

Considérant également que seul un projet qui respecterait la villa existante pourrait s’envisager sur cette parcelle, tout en gardant une rupture du front bâti et une ouverture vers l’intérieur de l’îlot

Considérant qu’en matière d’aménagement des abords et de couvert végétal :
o Un projet alternatif pourrait également intégrer les parkings aux sous-sols et créer un véritable parc à l’arrière de l’immeuble, avec plantation de beaux arbres ;
o Une finition des murs mitoyens verdurisée, sculpturale ou de ce type participerait à la verdurisation de l’espace public et à la valorisation du bien
Considérant qu’au regard des différents motifs de mesures particulières de publicité, le projet a suscité les observations suivantes :
o En ce qui concerne la prescription générale 0.5. du PRAS (projets de construction sur une propriété plantée de plus de 3.000 m²), le projet de construction :
o s’implante en continu entre les grands mitoyens,
o supprime toutes les vues vers cet intérieur d’îlot;
o supprime, outre la démolition de la villa, les frondaisons et la respiration dans cette axe structurant couvert par une ZICHEE, ce qui ne peut s’envisager ;
o En ce qui concerne l’application de la prescription générale 0.12. du PRAS (modification (totale ou partielle) de l'utilisation ou de la destination d'un logement ou démolition d'un logement) :
o La maison a déjà fait l’objet d’un changement d’affectation en bureau, via le permis n°29.237 délivré le 27.02.1984 ;
o En ce qui concerne les dérogations à l'art.4 et 6 du titre I du RRU (profondeur et hauteur de la construction), le projet tel que présenté ne peut s’envisager parce qu’il ne respecte pas la maison existante et présente trop de dérogations cumulées (hauteur de façade, reculs du 7ième étage, respect du profil mitoyen de gauche, profondeur des étages en façade arrière et emprise solaire en résultant pour les logements de droite,...)
o En ce qui concerne l’application de l'art. 147 du COBAT: demande soumise à rapport d'incidence (garages, emplacements couverts où sontgarés des véhicules à moteur (parcs de stationnements couverts, salles d'exposition ...) comptant de 25 à 200 véhicules automobiles ou remorques), permis d'environnement de classe 1B,la demande a été analysée par la cellule incidence de la Région ;
o En ce qui concerne le motif d’avis de la Commission de concertation, le projet de démolition de la maison existante est inacceptable en raison des nombreux arguments développés ci-avant et notamment :
o La présence architecturale de qualité et le caractère patrimonial de la maison existante à l’échelle du piéton dans l’avenue ;
o La valeur patrimoniale du bien en tant que derniertémoin des maisons de maître de cette avenue prestigieuse et objet de la ZICHEE que le PRAS a instauré en vue de leur protection ;
o La rupture dans le tissus bâti continu des immeubles de grands gabarit qui ont modifié la typologie de l’avenue et en ont supprimé les importantes frondaisons ;
o la présence des grands murs mitoyens qui pourraient faire l’objet d’un aménagement alternatifs, architectural, artistiques ou paysager, afin d’enrichir le caractère patrimonial du bien ;
o l’historique du dossier et le fait que la villa a déjà bénéficié d’une faveur urbanistique lors de sa demande de changement d’affectation en bureaux ;
o Les possibilités de reconvertir cette villa en logement et de lui offrir des espaces de jour contemporains, largement ouverts vers le jardin ;
o Les possibilités de projets alternatifs sur la parcelle, afin d’en enrichir le caractère patrimonial et d’en faire une parcelle d’exception

Considérant en conséquence que la demande ne répondpas au bon aménagement des lieux
Avis DEFAVORABLE
majoritaire en présence des représentants de la Commune, de CITYDEV, de la DMS et de l’IBGE
BDU s’abstient.
Courrier envoyé lé 28 mars 2016 à l’urbanisme Uccle

Extrait cobat

Copie avis négatif de l’urbanisme Uccle